‘ไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล’ กรรมการบริษัท และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด

ช่วง 3-5 ปีนี้ เรามักจะได้เห็นหลากหลายอุตสาหกรรม โดยเฉพาะวงการพร็อพเพอร์ตี้ และวงการคมนาคม มักพูดถึงแนวทางการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ TOD (Transit Oriented Development) หรือการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน ที่ได้รับการยอมรับจากทั่วโลกว่า มีประสิทธิภาพในการพัฒนาเมือง

ในครั้งนี้ ‘ทีมกองบรรณาธิการ มาร์เก็ตพลัส’ ได้มีโอกาสพูดคุยกับ ‘ไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล’ กรรมการบริษัท และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ผู้ที่พร้อมเดินหน้าพัฒนาพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยหรือ รฟท.กว่า 35,000 ไร่ ไปสู่พื้นที่เศรษฐกิจ กับเป้าหมายสู่สังคมที่ยั่งยืน เพื่อประชาชนคนไทย

เริ่มบทสนทนาแรก ไตรทิพย์ ได้พาพวกเรารู้จัก เอสอาร์ที แอสเสท (SRTA) คือ บริษัทที่การรถไฟแห่งประเทศไทย ได้จดทะเบียนตั้งขึ้น โดยมีภารกิจหลัก คือ ทำหน้าที่บริหารทรัพย์สิน ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟฯ และพัฒนาพื้นที่อสังหาริมทรัพย์จากการเช่าพื้นที่ และซื้อที่ดินจากองค์กรอื่นมาพัฒนาและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ รวมถึงการจัดสรรพื้นที่และเจรจาร่วมทุนกับเอกชนในการร่วมพัฒนาพื้นที่

“ปัจจุบัน พื้นที่ของการรถไฟฯ มีประมาณ 40,000 ไร่ หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณกว่า 300,000 ล้านบาท โดยขณะนี้ ได้มีการจัดสรรให้ประชาชนเช่าพื้นที่ประมาณ 10% และในขณะเดียวกันยังคงมีพื้นที่ กว่า 35,000 ไร่ ที่มีโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่ม เพื่อฟื้นฟูที่ดินของการรถไฟฯ ให้มีประโยชน์เพิ่มขึ้น แน่นอนว่า หากมีการพัฒนาพื้นที่ รฟท. และ SRTA มองเห็นเป้าหมายในการพัฒนาที่ดินแตกต่างจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ที่ คือ เรามองเห็นภาพการพัฒนาพื้นที่ไปในแนวทางเดียวกัน คือ ไม่ได้เพื่อเป้าหมาย หรือผลกำไรสูงสุด แต่ต้องสร้างชุมชน สร้าง Community และสร้างพื้นที่เศรษฐกิจรอบๆ สถานีขนส่งมวลชน โดยคำนึงถึงประชาชนทุกมิติ”

TOD คือ คำตอบ

และเมื่อได้แนวทางในการพัฒนาพื้นที่ของการรถไฟอย่างชัดเจนแล้ว SRTA จึงมองหาคำตอบที่ใช่ ดังนั้น แนวทางการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ TOD (Transit Oriented Development) หรือ การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน จึงเป็นคำตอบที่ฟันธงได้อย่างชัดเจนสำหรับแผนพัฒนาพื้นที่รฟท. ภายใต้การทำงานของ SRTA ที่พร้อม Go on ให้ประชาชนได้รับความสะดวกสบายในหลากหลายมิติ

โดยบอสหญิงแห่ง SRTA ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า

“การจะพัฒนาพื้นที่ TOD ที่วางแผนไว้นั้นปัจจัยหลัก ต้องคำนึงถึงประโยชน์ของประชาชนมาเป็นอันดับแรก และทำอย่างไรให้ประชาชนในพื้นที่ รวมถึงประชาชนที่สัญจรไปมาได้ประโยชน์ ดังนั้นจุดเริ่มต้นที่ดี ก็คือการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกสบายในเรื่องของการเดินทางที่เชื่อมต่อทุกการเดินทางได้อย่างเป็นรูปธรรม ทั้งการเดินเท้า พาหนะบนดิน ใต้ดิน และอากาศ พื้นที่ใช้สอยที่สอดรับบริบทและวิถีชีวิตของประชาชน รวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบทุกอย่างตั้งแต่ ร้านค้าขนาดเล็ก ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และที่อยู่อาศัย แต่สำคัญที่สุด ต้องคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมในการสร้างพื้นที่สีเขียว การใช้อุปกรณ์ที่ประหยัดพลังงาน หรือพาหนะที่เป็นพลังงานสะอาด ซึ่งหากวาง สิ่งเหล่านี้แข็งแรง ก็จะทำให้ประชาชนเดินทางเข้ามาใช้บริการในพื้นที่ และนำไปสู่การสร้างรายได้ ให้ประชาชน จนบรรลุเป้าหมายในการสร้างพื้นที่เศรษฐกิจได้อย่างเป็นรูปธรรม”

แผนการพัฒนาที่ดิน ภายใต้ TOD จากผลงาน SRTA จะเห็นเมื่อไร

เมื่อถามถึงแผนพัฒนาที่ดิน คนไทยจะได้เห็น SRTA พัฒนาพื้นที่ไหนเป็นแห่งแรก ไตรทิพย์ ตอบแบบยิ้มๆ ว่า การพัฒนาที่ดินของรฟท.มีขั้นตอนและหลักเกณฑ์ในการทำงานอย่างชัดเจน

ซึ่งหลังจากนี้ หาก รฟท. มอบหมายให้ SRTA ดำเนินการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งไหน เราต้องดำเนินการอย่างเป็นขั้นตอน เพื่อให้กระทบต่อประชาชนน้อยที่สุด โดยขั้นตอนในการทำงาน คือ การศึกษาที่ดินของแปลงนั้นๆ ว่า สภาพแวดล้อมทางสังคมเป็นอย่างไร รวมถึงความเป็นอยู่ของประชาชนในพื้นที่โดยรอบ และประชาชนที่สัญจรไปมา หลังจากนั้นดำเนินการวางมาสเตอร์แพลนโดยยึดหลัก TOD หากแผนการพัฒนาพื้นที่ผ่านเราก็จะเริ่มการทำงานได้ ไม่ว่าจะเป็นการจัดหาคนพัฒนาพื้นที่ การหานักลงทุนร่วมพัฒนาพื้นที่ รวมถึงการจัดสรรเช่าพื้นที่ ตามลำดับขั้นตอน

“อย่างที่ทราบกันดีว่า การพัฒนาพื้นที่ จะมี 2 ส่วนในการรับมอบสัญญา ส่วนแรก คือ การรับมอบสัญญาที่มีอยู่แล้ว เราบริหารสัญญาเช่าต่อ ส่วนที่สอง เป็นพื้นที่เปล่าที่มีศักยภาพพร้อมจะพัฒนา เราก็นำมาศึกษาแนวทางในการพัฒนาต่อในอนาคต ทั้งนี้หากตอบว่า พื้นที่รอบสถานีที่จะได้เห็นแนวทางการพัฒนาแบบ TOD นำร่องก่อน โดยส่วนตัวมองว่า น่าจะเป็นสถานีธนบุรี เพราะค่อนข้างมีความพร้อมที่สุด ด้วยสภาพแวดล้อมในหลายๆ ด้าน อาทิ สภาพแวดล้อมชุมชน การสัญจรที่พร้อมเชื่อมต่อการเดินทางในหลากหลายรูปแบบ ที่สำคัญมีพื้นที่เปล่าที่พร้อมพัฒนาจำนวนมาก”

SMART TOD แนวคิดใหม่จากแม่ทัพคนเก่ง

ระหว่างการพูดคุย แม่ทัพคนเก่ง ก็ได้ผุดไอเดีย SMART TOD ขึ้นมา พร้อมเล่าให้ฟังว่า ในหลายประเทศที่พัฒนาแล้วได้มีการนำนวัตกรรม และอินโนเวชั่นใหม่ๆ มาประยุกต์ใช้กับพื้นที่ ที่มีแนวทางการพัฒนาแบบ TOD เพื่อให้ประชาชนได้รับความสะดวกสบาย และดึงดูดให้ประชาชน โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ สนใจและอยากเดินทางเข้ามาใช้บริการในพื้นที่นั้นๆ เช่น เราสามารถพัฒนาแอปพลิเคชัน เพื่อมอนิเตอร์พื้นที่ที่เราต้องการจะไป ว่าการจราจรเป็นอย่างไร หรือร้านอาหารที่เราตั้งใจจะไปคนเยอะไหม โต๊ะที่เราต้องการว่างหรือเปล่า และจองได้เลยผ่านแอปพลิเคชันนี้

ซึ่งในส่วนของประเทศไทยส่วนตัวมองว่า หาก SRTA มีโอกาสในการพัฒนาพื้นที่แบบ SMART TOD มีหลายพื้นที่เหมาะสมที่จะดำเนินการ เพียงแต่ต้องศึกษา และวิเคราะห์พื้นที่นั้นๆ อย่างละเอียด โดยพื้นฐานสำคัญในการพัฒนา SMART TOD ต้องคำนึงถึงเอกลักษณ์เฉพาะของพื้นที่นั้นๆ ว่าเป็นลักษณะแบบไหน และต้องการ การพัฒนาอย่างไร เพื่อตอบโจทย์กับศักยภาพ และความต้องการของแต่ละพื้นที่ รวมถึงให้ประชาชนได้รับประโยชน์สูงสุด เช่น สถานีธนบุรีที่ทำร่วมกันกับโรงพยาบาลศิริราช ก็จะเป็นแนวการพัฒนาที่เป็นแบบ ‘เฮลท์ แคร์’ เพื่อสร้างจุดเด่นในเรื่องของสุขภาพแบบครบวงจร

ทั้งนี้ ไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล เน้นย้ำการทำงานของ SRTA ว่า ปฏิเสธไม่ได้ว่าการพัฒนาพื้นที่อสังหาริมทรัพย์และภารกิจหลักในการฟื้นฟูพื้นที่ รฟท. ต้องตั้งเป้ารายได้ แต่สิ่งสำคัญที่เราจะยึดมั่นและคำนึงถึงมากที่สุดในการทำงาน คือ ประชาชน

“สิ่งที่พวกเรา SRTA คำนึงถึงมากที่สุด ยังคงเป็นการพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประชาชน ที่สำคัญเราเป็นรัฐวิสาหกิจ เพราะฉะนั้นสิ่งที่เราทำคือต้อง optimize สร้างสมดุลระหว่างการทำรายได้และการทำกำไร กับประโยชน์ที่ประชาชนจะได้รับด้วย ดังนั้นทุกๆ พื้นที่ที่เราจะพัฒนาประชาชน และสภาพแวดล้อมโดยรอบต้องมาเป็นอันดับแรก และเมื่อประชาชนมีส่วนร่วมอย่างดีในการพัฒนาจะทำให้เป้าหมายพัฒนาพื้นที่ที่ตั้งเป้าหมายเป็นพื้นที่เศรษฐกิจ สู่สังคมที่ยั่งยืน จะเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม” ไตรทิพย์ กล่าวทิ้งท้าย